你條仆街真係戇下戇下，你用2003沙士價去計數，你不如用1973去計數，20年後樓價升咗幾十倍添呀，1997年CCL係100，26年後，2025年CCL係136，根本冇人會知道30年後樓價會係幾多，係你條仆街咁L智障，先會用升值1倍嚟去計數。

#85
唉！搞到樓主語無倫次，罪過，罪過。

我2003年買樓，不足20年賣樓，賺咗3.5倍，現估屋價30年升一倍是智障無極限? 還是樓主財務智障。

借款/樓價，好明顯是loan to value ratio (LVR), 比率細好過大，
但樓主堅持是『回報率』，則越大越好，嫌唔夠大，連租金收入都算進去，欺騙網友。

如個位會計師真係咁教人，我就無眼睇，佢本書可以拿去回收桶。

唔通香港的人材走晒，連財務智障都可以教人投資。咁我要考慮估樓價跌一倍^_^


最後修改時間: 2025-03-15 06:51:14

#83

＞＞800萬樓30年後累積銀行欠款約1394萬
好在戴咗頭盔，講咗『利息升到7厘，結果不同』，我估佢用6厘複息。

淨係識得斷鳩估冇痛苦，你估用6厘複息計，又估層樓值1600萬，真係智障無極限，都叫你條仆街買本書嚟睇下會計師點樣計到$1394萬囉。

#81
〉〉仲要斷鳩估層樓30年後值1600萬
你係真仆街，唔係假。會計師計租金用2.36倍就唔仆街，我用2倍就仆街，

〉〉你條仆街就用贖樓去計數
我唔用贖樓又怎顯得你係真仆街呢? 3折讓層樓比銀行，話你仆街，實至名歸。

租樓收入係買樓投資回報，唔係按揭回報。

賣完樓後無租收，這條數點計先。

#82
＞＞800萬樓30年後累積銀行欠款約1394萬
好在戴咗頭盔，講咗『利息升到7厘，結果不同』，我估佢用6厘複息。

＞＞唔知點計，就買會計師出嗰本書嚟睇下點計數。
呃唔倒人『投資』按揭，連買書都殺，好等錢洗咩^_^

＞＞唔知點計
好似你咁慒咩, IRR負數都唔明，就吹噓按揭回報有5.2% 仲唔認虛假陳述。 其實按揭每年『回報』只有16.6萬/800萬 = 2.075%, 如要比6厘複息，真係要仆街呀，樓主。

再講一次IRR5.2%是包括租金收入，不是按揭回報，樓主虛假陳述，以IRR故弄玄虚，化簡為繁,一定有詐。IRR對評估逆按揭亦沒有參考作用，每年收16.6萬，回報只是2.075% 就係咁簡單。唔使用irr.

最後修改時間: 2025-03-14 07:22:54

#80

計數又計錯哂，本來都唔想教精佢，不過費事條仆街誤導大家，800萬樓30年後累積銀行欠款約1394萬，唔知點計，就買會計師出嗰本書嚟睇下點計數。



最後修改時間: 2025-03-13 20:55:17

#80

會計師係喺唔贖樓嘅情況用IRR去計數，你條仆街就用贖樓去計數，仲要斷鳩估層樓30年後值1600萬，又唔計埋30年後收咗幾多租金嗰條大數，你不如話30年後層樓值800萬，仆街見得多，好似你咁仆街真係第一次見。

最後修改時間: 2025-03-13 20:07:15

#78 Reverse mortgage唔係善堂，唔會諗點樣俾著數你。
====================

咁又唔好咁講，如果息口低，真係善堂。 借錢梗係講息口，別有用心的人才講回報，仲要無諗住還。

按會計師的資料，計吓逆按揭是不是善堂。
1）樓價800萬，租金第一年是24萬，第30年是56.6萬,升了2.36倍。
2）年金16.6萬（每月$13840)，為期30年，共收498.2萬

按以上資料，我作以下計算：
3）假設樓價升幅跟租金，即2倍 =1600百萬。
4）年金利息，3.5%複息計 = 381.2萬
5）本息(2)+(4) =498.2+381.2=879.4萬
贖樓後，現金 （3）-（5）1600-879.4=720.6萬。

如果選擇贖回，借款人則共收1218.8萬（720.6+498.2)，樓價76%
算唔算善堂? 如聽『精人』講，賣斷咗 ，咁就揼春。

註:資料不同，例如利息升到7厘，結果不同， 所以最重要睇息口，睇IRR，騙子才用。

#75 哈哈，被人篤穿，發爛渣。

搵食行遠D，連IRR負數都唔知係乜，點教精人，轉做教人行騙喇。

#77

"著數"

Reverse mortgage唔係善堂，唔會諗點樣俾著數你。
最基本一樣考慮，有冇諗過層樓會留俾任何人？冇兒女或層樓唔留俾任何人的話就真係每月有多D錢落袋。

如果我55歲，我有兩間已供滿的樓，一間自己住緊，一間可以出租或者已租緊出去。咁參加按揭安老有無著數？咁樣諗會吾會貼近事實D？

#75

你條仆街冚家剷，好聲好氣同你講為乜要出口傷人，你淨係識計$13840梗係蝕L到你仆街，都費事再教精你條仆街冚家剷。

#74
＞＞沒有贖回的情況之下...
不贖回即是間接賣斷給銀行，在此情況，年金當收入，合理。

不過.........800萬的樓，以498.2萬賣斷給銀行，蝕301.8萬，咁係咪重大鑊。為咗5厘息，竟要蝕301.8萬。 你有冇腦㗎。 食人唔？骨,怪唔知得你咁落力推介。

#73

計算一個長期投資回報率，用IRR是最簡單直接的方法，只針對Google對IRR的定義，去否定回報率的計算方法，是沒有意義的，會計師是假設55歲至85歲，年金和租金持續收入，沒有贖回的情況之下，計算出安老按揭的總平均年度化回報率，除非他用IRR計算得出的回報率和實際上的回報率是不相同，這才是有虛假陳述之嫌，這位會計師叫梁子俊，是香港註冊會計師，曾經出過書，他在YT上所說的安老按揭IRR計算方法，在他的書本裏也有詳細描述，如果他是有虛假陳述之嫌，有可能會被會計師公會懲罰。

最後修改時間: 2025-03-13 15:33:19

上網查吓
1)借錢是不是投資。 Google:
Borrowing money from a bank, in itself, is not an investment; it's a form of debt.....

2）借錢計IRR是不是亞茂整餅。Google:
While you can technically calculate an IRR on debt, it's not a standard or particularly meaningful metric in the same way as calculating IRR on an investment or project

可見這退休財務會計師有幾可信，但不要誤會我否定逆按揭計畫，只是不同意樓主和財務師包裝手法，有虛假陳述之嫌。

#71 租金和年金就是回報，怎樣不能計算IRR?
============================
好簡單，當收到租金，會計記帳是:
Dr Cash
Cr rental income

當收到年金，記帳是:
Dr Cash
Cr Reverse mortgage payable

一個是收入, 另一個是負債，把两者混為一談，是混淆視聽。

用payable 計IRR，亦有點亞茂整餅。

小明告訴母親他考試100分，母親好高興拿試卷看，看到的是二張50分試卷，問小明為何說謊。小明說沒說謊，二卷加起來不是100分嘛，二張都是試卷，怎樣不能加起來算?


最後修改時間: 2025-03-12 15:19:28

#69

會計師已經講咗，IRR5.2%，係要計兩份被動收入，一份係年金，一份係租金，淨係計年金$166000梗係唔啱。

($20000+$13840)×12=$406080

會計師是說由55歲到85歲離世，期間30年所投入的本金是800萬，而最終30年所收到的租金和年金就是回報，怎樣不能計算IRR?

累積銀行本金利息保費欠款，話知佢一億都好，不選擇贖回，根本上就是一個冇意思嘅數字。

最後修改時間: 2025-03-12 12:37:46

#68 就係主要靠低風險純收息做收入,平均6-7%

可否分享下點樣可以做到呢？

#66 收到嘅498萬年金，係可以繼續生息，所以最終嘅回報係會高過5.2%
========================
IRR 已包括 annual compound rate計算，點可以再息生息?

＞＞點解IRR係-3%
唔係假設收到嘅年金$13840全部花光，而是現金流入未能抵銷成本。按我計算單獨收租都是負IRR. 唔知長者 明唔明IRR負數是什麼意思? IRR5.2% 是不是代表年金每年回報5.2%?若是，年金應是$416000, 不是$166,000

逆按揭終結:
1） 到期或中期贖契，借貸人要把所有年金歸還加上利息。 唔知IRR點計呢?

2） 唔贖契 （借款人去世及沒有承繼人), 樓宇歸銀行，即是借款人以60+%平價把樓讓給銀行，如以30年後的市 價計，可能是20-30%讓給銀行。唔知irr又是多少。

借錢講IRR, 唔識笑。

最後修改時間: 2025-03-12 11:29:08

#67

投資除了講回報率，還要評估風險-＞乜你唔知咩？基本常識啦！

我只會投資係低風險產品.香港我從未買過股票,因為有風險.我退休超過6年,就係主要靠低風險純收息做收入,平均6-7%.

見你講得咁醒,知你叻,一早就叫你買安老按揭啦,穩陣有錢收.