你條仆街真係戇下戇下，你用2003沙士價去計數，你不如用1973去計數，20年後樓價升咗幾十倍添呀，1997年CCL係100，26年後，2025年CCL係136，根本冇人會知道30年後樓價會係幾多，係你條仆街咁L智障，先會用升值1倍嚟去計數。

#83

＞＞800萬樓30年後累積銀行欠款約1394萬
好在戴咗頭盔，講咗『利息升到7厘，結果不同』，我估佢用6厘複息。

淨係識得斷鳩估冇痛苦，你估用6厘複息計，又估層樓值1600萬，真係智障無極限，都叫你條仆街買本書嚟睇下會計師點樣計到$1394萬囉。

#80

計數又計錯哂，本來都唔想教精佢，不過費事條仆街誤導大家，800萬樓30年後累積銀行欠款約1394萬，唔知點計，就買會計師出嗰本書嚟睇下點計數。



最後修改時間: 2025-03-13 20:55:17

#80

會計師係喺唔贖樓嘅情況用IRR去計數，你條仆街就用贖樓去計數，仲要斷鳩估層樓30年後值1600萬，又唔計埋30年後收咗幾多租金嗰條大數，你不如話30年後層樓值800萬，仆街見得多，好似你咁仆街真係第一次見。

最後修改時間: 2025-03-13 20:07:15

#77

"著數"

Reverse mortgage唔係善堂，唔會諗點樣俾著數你。
最基本一樣考慮，有冇諗過層樓會留俾任何人？冇兒女或層樓唔留俾任何人的話就真係每月有多D錢落袋。

如果我55歲，我有兩間已供滿的樓，一間自己住緊，一間可以出租或者已租緊出去。咁參加按揭安老有無著數？咁樣諗會吾會貼近事實D？

#75

你條仆街冚家剷，好聲好氣同你講為乜要出口傷人，你淨係識計$13840梗係蝕L到你仆街，都費事再教精你條仆街冚家剷。

#73

計算一個長期投資回報率，用IRR是最簡單直接的方法，只針對Google對IRR的定義，去否定回報率的計算方法，是沒有意義的，會計師是假設55歲至85歲，年金和租金持續收入，沒有贖回的情況之下，計算出安老按揭的總平均年度化回報率，除非他用IRR計算得出的回報率和實際上的回報率是不相同，這才是有虛假陳述之嫌，這位會計師叫梁子俊，是香港註冊會計師，曾經出過書，他在YT上所說的安老按揭IRR計算方法，在他的書本裏也有詳細描述，如果他是有虛假陳述之嫌，有可能會被會計師公會懲罰。

最後修改時間: 2025-03-13 15:33:19

#69

會計師已經講咗，IRR5.2%，係要計兩份被動收入，一份係年金，一份係租金，淨係計年金$166000梗係唔啱。

($20000+$13840)×12=$406080

會計師是說由55歲到85歲離世，期間30年所投入的本金是800萬，而最終30年所收到的租金和年金就是回報，怎樣不能計算IRR?

累積銀行本金利息保費欠款，話知佢一億都好，不選擇贖回，根本上就是一個冇意思嘅數字。

最後修改時間: 2025-03-12 12:37:46

#68 就係主要靠低風險純收息做收入,平均6-7%

可否分享下點樣可以做到呢？

#67

投資除了講回報率，還要評估風險-＞乜你唔知咩？基本常識啦！

我只會投資係低風險產品.香港我從未買過股票,因為有風險.我退休超過6年,就係主要靠低風險純收息做收入,平均6-7%.

見你講得咁醒,知你叻,一早就叫你買安老按揭啦,穩陣有錢收.

#65

投資除了講回報率，還要評估風險，如果6厘-8厘係屬於低風險投資，沒有人做銀行定期了，股票、基金，所謂派息，全部是息除本減，如果冇升幅，就會出現賺息蝕價，之前加息週期，好多債基都狂跌，現價好多都做到6厘-7厘，我就唔敢買了。

#64

點解IRR係-3%，佢係假設老人家每個月收到嘅年金$13840全部花光，所以800萬嘅樓，百年歸老之後，只係收咗498萬年金，IRR就係-3%，事實上，收到嘅498萬年金，係可以繼續生息，所以最終嘅回報係會高過5.2%，至於話年金同租金合併計算同分開計算，最終回報都係完全一樣冇分別。

5.2%回報，同我 local banks saving差唔多。我手頭其他派息嘅項項目大約 6-8%。8%係香港嘅 portfolio入面，其他香港人都買得。

搞呢D 安老按揭 , 逆按揭咁多手續先得 5.2%。不過冇兒女或唔諗住留屋俾後人的話又係套現方法又99.99%有樓住。

最後修改時間: 2025-03-11 19:40:00

#58

已經致電HKMC查詢物業估價，是否用市價七成做標準？物業資料已交給HKMC做免費估價，7至10個工作天會有結果。

最後修改時間: 2025-03-11 15:59:35

租樓部份的回報也可看成是息口回報。樓主諗的有點像貸款投資賺息差。一路都有呢D門路，例如一 D 大額的 premium financing 保單銀行都有做。但樓主所諗緊的門檻就相對低好多。計好數啱自己未去囉。

我冇睇所有貼, 如果只係得4球又要求低風險穩定投資不如買#8 差唔多有8-8.5% 回報 ?
過去一年低位$3.4昨日收市4.59, 基本上好穩陣, 如果真係得HK$4球退休生活可能唔係太夠(如果有頭暈身㷫就仲大鑊)

向銀行分期貸款買物業傳統稱按揭或投資.如果按物業比銀行攞錢洗應該係借貸,計利息有別於買樓,比舉不是按揭或投資.