- #7 [伊雲士], 24-03-21 21:38等某某上山 必定轉勢
- #6 [bigleung], 24-03-21 10:30
擺多十領廿年一定升嘅,信政府,信23! - #5 [CodyChan], 24-03-21 10:19#4.
正確嚟講23號先算正正式式刊憲, 所以23號或之後班有錢市民唔買樓就係玩軟對抗,煽惑他人惡意唔買樓!
到時全部充公在港資產!
最後修改時間: 2024-03-21 10:21:39 -
- #4 [五無], 24-03-21 09:57冇理由吖?23條都上左,應該好有
信心,由治及興吖,比D信心加價喇
又有剛性需求,香港土地咁珍貴,点
都買嘅,而家唔買遲D又貴返架喇,
D買家熱烈歡迎23條,又去玩夜繽紛
比較忙啫,等一陣就好好架喇 - #3 [alexanderkoo], 24-03-21 09:31玩價
- #2 [一縷炊煙], 24-03-21 09:31易3擺明益消費者,係買家反價 嘻嘻~~
- #1 [lym], 24-03-21 09:17「煥然懿居」滯銷的啟示
https://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%96%B0%E8%81%9E%E9%BB%9E%E8%A9%95-%E7%85%A5%E7%84%B6%E6%87%BF%E5%B1%85-%E6%BB%AF%E9%8A%B7%E7%9A%84%E5%95%9F%E7%A4%BA-192700830.html
樓市「全面撤辣」後,新盤銷情未如預期,不但「七年半最平」的九龍灣泰峯無法「一Q清枱」,就連市建局旗下「港人首置盤」、位於土瓜灣的煥然懿居也門庭冷清,首日揀樓多達七成人甩底。既反映樓市信心仍欠穩固,亦再一次顯示所謂「剛需」其實充滿彈性。
同時,「港人首置盤」政策愈來愈顯得尷尬,開價較私樓折讓甚微,卻設有5年禁售期以及狹窄收入限額,其目標客群恰屬「移民主力軍」。該政策若不大幅改革,煥然恐怕未必有「叁居」。
話說港府在2015年公布增建資助出售房屋的政策綱領,包括要協助「買不起私樓」、又不符合居屋資格的「夾心階層」上車。市建局遂於原本用作「樓換樓」計劃的啟德「煥然壹居」項目撥出七成單位,作為「港人上車盤」試點,只供本港永久居民申請購買,條件是此前5年在港沒有物業,且從未接受其他房屋資助,單身及家庭申請者的月入上限分別為3.35萬元及6萬元。
及至2017年,時任特首林鄭月娥進一步推出「港人首次置業計劃」,可說是2015年「港人上車盤」之優化版本,主要變化是要求申請者「從未在港擁有物業」,以及加入5年禁售期限制,希望更精準地幫助「首置用家」。
此新版本「港人首置計劃」第一個項目正是市建局旗下土瓜灣「煥然懿居」,分兩期發展,首期涉及兩座物業合共493個單位,已於2018至2020年完成銷售。作為第二期項目的第三座物業有260伙,售價介乎408萬至964萬元,平均呎價約1.43萬元,去年推出時接獲3670份申請表,超額認購逾13倍。
泰峯首批336伙單位上周開售,折實平均呎價僅1.48萬元,不但是九龍區近7年半最平新盤,且屬「勁蝕價」(據估算每方呎成本接近2萬元)。
泰峯首批336伙單位上周開售,折實平均呎價僅1.48萬元,不但是九龍區近7年半最平新盤,且屬「勁蝕價」(據估算每方呎成本接近2萬元)。
首日揀樓68%人甩底
然而,該期項目本周一開始安排「幸運兒」揀樓,情況卻甚為「反高潮」,首日獲邀的60名申請者只有19人現身,甩底比率達68%。翌日星期二,共有80名申請者獲邀揀樓,當天售出32個單位,認購比率約40%。
須知道,第一批揀樓者比較「着數」,可挑選最佳座向、景觀、樓層和戶型的單位,這種機會通常不應輕易放棄,可是第一日有68%人缺席,意味他們連「揀」都沒興趣。
「煥然懿居」反應冷落,一來固然因為樓市吹淡風。好似九龍灣私樓一手新盤泰峯首批336伙單位上周開售,折實平均呎價僅1.48萬元,不但是九龍區近7年半最平新盤,且屬「勁蝕價」(據估算每方呎成本接近2萬元)。業界原本預期,發展商開出震撼價定可一舉賣個滿堂紅,豈料首日僅沽出255伙,賣剩接近四分之一,市場大感意外。這反映財爺「全面撤辣」後,樓市信心仍欠穩固,人們依然抱持觀望態度。
相對來說,「煥然懿居」第三座平均呎價達1.43萬元,已跟私樓新盤「差無幾」,卻諸多限制條件,包括要求申請者必須為永久居民,從未擁有物業,單身及家庭申請者的月入限額分別為31001元至40300元及62001元至80600元(下限和上限皆不得逾越),兼且5年內不能轉售,日後還須補地價(按13%折扣率計算)才可在公開市場放售或放租。
換個角度看,買得起「煥然懿居」的人士,絕大部分在現時市況下可選購私樓新盤或半新盤,既無資格限制,日後又不用補地價,故該資助項目對他們的吸引力難免有限。這亦再次顯示樓市「剛需」其實很隨心意轉變,在市旺時人們爭先恐後入市,一旦市淡則「睇定啲先」。
具體而言,「撤辣」後這三個星期,樓市購買力主要來自三大群體,一是「高才通」及內地豪客,二是旨在收租的投資客,三是「好爸爸」和「好媽媽」,有趣的是,該三類人皆不符合「煥然懿居」認購資格(內地買家並非永久居民,投資客及「好爸好媽」通常已擁有物業)。
「撤辣」樓市購買力主要來自三大群體,但三類人皆不符合「煥然懿居」認購資格。
「撤辣」樓市購買力主要來自三大群體,但三類人皆不符合「煥然懿居」認購資格。 (South China Morning Post via Getty Images)
反過來看,按照「煥然懿居」的入息限額等條款,可估計項目原本瞄準大約30多歲的年輕中產一族,但這個族群近年也是「移民主力軍」,即使暫時留港,亦大多希望保持財務靈活性,未必很想置業。況且項目預計2026年底入伙,樓花期超長,之後還要「鎖五年」,即最快在2031年底才可自由轉售。
折扣少限制多 定位尷尬
事實上,「港人首置計劃」本身定位已相當尷尬,由於針對「夾心階層」,樓價折扣率肯定低於居屋,加上諸多限制,市況稍差便頓變雞肋(「煥然壹居」在2016年樓市暢旺時期推出,當時亦賣剩16伙,佔總數5%,須改於公開市場出售)。
作為比較,新加坡「組屋」掛鈎的並非私樓價格,而是居民收入中位數,所以其相對私樓的折讓幅度往往達七成以上,真正是互相「脫鈎」的兩個市場。例如星洲去年新推「組屋」平均呎價約700坡元,折合約4100港元。值得留意,據IMF統計,新加坡人均GDP達9.2萬美元,較香港(5.4萬美元)高出70%。
總的而言,港府協助「夾心階層」上車的原意無疑良好,但有必要顧及市況及買家結構變化,確保公共資源有效運用。汲取「壹居」和「懿居」經驗後,政府和市建局宜重新檢視「港人首置計劃」定位,包括在折扣率、禁售期、入息限額等各方面作出調整,以更加切合目標群體需求,否則就倒不如專注於增建公屋和居屋,未必需要再有「叁居」。 - 返回 ...